[ESG경제=김도산 기자] 집주인으로부터 전세 보증금을 제때 돌려받지 못할 위험에 처한 가구가 최대 49.2만 가구이며, 아예 전세 보증금을 받지 못하게 될 가구는 최대 4.2만 가구로 추정된다는 연구 결과가 나왔다.

국토연구원은 이 같은 내용을 담은 '보증금 반환 지연 및 미반환 구조 이해와 임차인 불안 완화 방안 연구'를 12일 발표했다.

연구원은 2022년 가계금융복지조사를 활용해 임대인의 저축액과 대출 가능액에 기초한 보증금 반환 가능성을 검토했다.

임대인의 15~30%, 대출받아도 온전한 보증금 마련 어려워

연구 결과 임대인의 48.3%가 임대 보증금보다 저축액이 적었다. 대출을 받는다고 해도 임대인의 14.5∼29.6%는 보증금을 모두 마련하기가 어렵다는 것. 특히 임대인의 최대 6.6%는 보증금의 20%도 마련하지 못할 형편이었다. 전세가격이 일정 수준 이상 떨어질 경우 임대인이 보유한 현금성 자산과 대출을 모두 동원해도 보증금을 못 돌려준다는 뜻이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 2020년 1월부터 올해 6월까지 자료를 취합했더니, 전세 보증금이 만기 때 전세 시세보다 높은 '역전세' 계약 비중은 지난해 상반기 6.7%에서 올해 상반기 55.5%로 늘었다. 6월 한 달만 따졌을 때 역전세 비중은 61.5%까지 치솟았다.

전세 보증금이 매매 시세보다 높은 '깡통전세'에 해당하는 계약 비중은 지난해 상반기 0.7%였으나 올해 상반기 5.1%로 높아졌다.

지역별 역전세 계약 비율은 대구 중구(76.4%), 대구 남구(70.6%), 대구 달서구(69.6%), 대전 서구(62.3%), 대구 수성구(59.3%), 경기 과천(56.7%) 순으로 높았다.

깡통전세 비율은 전남 광양(31.2%), 대구 달서구(26.6%), 대구 남구(24.8%), 대구 중구(23.9%), 대구 북구(17.9%), 전남 순천(15.7%)에서 높았다.

최우선 변제금을 받을 수 있는 소액임차인 기준에 해당하는 계약은 지난해 상반기에서 올해 상반기 계약 만료가 예상되는 전세 계약의 17.8%였다. 최우선 변제금을 통해 온전히 보증금을 돌려받을 가능성이 무척 낮다는 뜻이다.

보증금 반환 보증보험을 통해 보호받고 있는 전세 가구는 전체의 8.1%였다.

연구진은 이를 바탕으로 보증금을 제때 못 받을 수 있는 위험 가구는 24.1만∼49.2만가구, 보증금을 아예 돌려받지 못할 수 있는 미반환 위험 가구는 2만∼4.2만 가구일 것으로 추정했다.

국토연 "전세가율 90% 초과 주택 임대시장 진입 막아야"

윤성진 국토연구원 부연구위원과 이슬 서울대 건설환경종합연구소 선임연구원은 "보증금 미반환 위험이 과도하게 높은 전세가율 90% 초과 주택은 주택 임대시장 진입을 제한하고, 시장 변동에 따라 보증금 미반환이 발생할 수 있는 전세가율 60∼90% 부분에 대해서는 보증금 반환보증 가입을 의무화해 사고 위험에 임차인이 노출되지 않도록 제도적으로 보호해야 한다"고 밝혔다.

연구진은 또 세입자를 낀 주택의 집주인이 바뀌는 경우(보증금 반환 채권 교환) 임차인의 동의를 받는 절차를 신설해야 한다고 주장했다. 이와 함께 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 규제에는 레버리지 성격이 있는 전세 보증금을 반영해야 한다고 제언했다.